Kupio si stan i sada postaješ vlasnik posebnog dela zgrade (stana, poslovnog prostora, garaže, garažnog mesta ili drugog posebnog dela)
Organizujete se kao stambena zajednica, registrujete i dobijete profesionalnog upravnika. Upravnik na prvoj skupštini popisuje vlasnike kao i njihove delove u vlasništvu, kao i zajedničke delove zgrade.
Kada popisuje tvoju nekretninu traži dokaz o vlasništvu kao što so razni kupoprodajni ugovori, zakupni ugovori, rešenja, odluke suda o nasledstvu i druge vlasničke dokumente, ti se buniš. To su moji privatni dokumenti, kao to se upravnika ne tiče i nema prava da traži moje lične podatke, mora da mi veruje na reč ili da pogleda u katastar, Infostan ili sličnu evidenciju.
Kao vlasnik imaš pogrešnu predstavu o upravljanju.
Pa počnimo od početka. Prvo se oslanjamo na Zakon o stanovanju i održavanju zgrada koji je Republika Srbija donela 2016 godine u Službenom glasniku Republike Srbije broj 104 godine 2016.(Koji uključuje i sve kasnije donete promene zakona.) Važenje zakona počinje 01.01.2017, od tada stambene zajednice postaju pravno lice. Svaki ulaz i zgrada koji imaju poseban kućni broj postanu stambene zajednice, koje su imale obavezu, da se registruju do 31.12.2017. Na žalost ima stambenih zajednica koje se još nisu registrovale.
Stambena zajednica kao pravno lice mora kao i sva pravna lica imati ovlašteno lice za zastupanje, što je potpuno jednako kao i kod privrednih poduzeća. Pravno lice isto tako ima vlasnika, kao što sva pravna lica imaju vlasnika.
Ako povučemo paralelu sa privrednim društvima i stambene zajednice moraju imati evidenciju vlasničke strukture. Kod privrednih i drugih poduzeća registar vlasnika privrednih i neprivrednih poduzeća vodi Aagencija privrednog registra Republike Srbije poznata pod skraćenim imenom APR.
Ko vodi evidencije o vlasnicima stambenih zajednica, ko vodi evidencije stambenih i poslovno stambenih zgrada.
Evidencijama vlasnika posebnih delova stambenih i poslovno-stambenih zgrada vodi UPRAVNIK stambene zajednice, da li je to neko od vlasnika posebnih delova ili je to profesionalni upravnik.
Ti kao vlasnik posebnog odbijaš da uručiš upravniku overenu fotokopiju ugovora, odbijaš da daš svoj JMBG upravniku, te objašnjavaš: „pa imate sve podatke o mojoj nepokretnosti u katastru“.
Postavljam ti pitanje:
Dali kada registruješ svoja nova kola službenom licu pružiš svoju ličnu kartu i račun o kupovini kola (automobila)?
Ni na kraj pameti ti nije, da kažeš službeniku, pa imate račun u prodavnici gde sam kupio kola, ne trebaju vam moji lični podaci, vi samo registrujte kola a ja ću se voziti.
Da li bi službenik registrovao tvoja kola i dao da voziš, ako mu daš takav odgovor ?
Baš tako bahato se ponašaš, kada odbijaš upravniku, da daš dokaz o svojoj nepokretnosti – vlasništvu stana garaže ili uopšteno rečeno vlasništvu nad posebnim delom.
Da i dalje ne bi sumnjao, da upravnik nema pravo, bit ću iskren i objasniti koji podaci su upravniku potrebni i zašto i gde se ti podaci nalaze.
Dokumente o vlasništvu, da li so to ugovori o kupovini, rešenje suda, odluka suda ili dosuđena nepokretnost je u celini navedenu u dispozitivu tih odluka, rešenja i ugovora.
Po pravilu vlasnik je dužan upravniku uručiti overenu kopiju dokumenta ili dozvoliti da upravnik fotokopira originalni dokument ili da podnese upravniku fotokopiju uz uvid u original, gde upravnik upoređivanjem originala i fotokopije ustanovi, da je kopija verna originalu i na kopiju udari pečat, da je kopija verna originalu stavi potpis i datum upoređivanja. Kopiju originala je dužan upravnik da čuva na mestu, na kojem neće biti dostupno trećim licima. Isto važi i za JMBG.
Ugovori o kupovini i odluke, rešenja i drugi dokumenti sadrže podatke koje ne sadrži katastar, pored toga od kupovine do upisa u katastar može proći i više godina, ako postoje neka nerešena imovinsko pravna pitanja, koja mogu da čekaju i presudu i upis, kao što je na primer legalizacija zgrada.
Dokumenti o kupovini, poklonu, izdržavanju, dodeli, kupovini, ostavštini vlasništvu moraju da sadrže opseg vlasništva, koji je naveden u dispozitivu dokumenta, nekada i u više članova ugovora, rešenja…
Pored glavne stvari (posebnog dela), koji kupac kupuje ili dobija u vlasništvo posebnog dela, postoje još sporedni delovi, kao što su podrumske prostorije u vlasništvo, u izričitu upotrebu ili samo pripadaju upotrebi glavne stvari. Tu su još i zajedničke prostorije i način vlasništva i upotrebe, zatim parkirno mesto, da li je u vlasništvu ili samo pripada pravo upotrebe, da li to parkirno mesto ima pravnu valjanost – ako je parcela na kojoj je taj parkirni prostor u vlasništvu zgrade, ako nije može biti u ugovoru klauzula prodaje prava na tuđem vlasništvu, i tako dalje, o tome može da da stručnjak koji poznaje imovinsko pravne odnose. Upravnik prihvata nepokretnost iz dispozitiva ugovora, rešenja ili drugog dokumenta kao stvarnu, ne može se dokazivati vlasništvo sa raznim dokazima kao što su izvodi banaka o plaćenoj rati kredita na stan ili slično. Stvarno pravo posedovanja se zaključuje uvidom u ugovor, rešenje, odluku ili drugog dokumenta sa uvidom i upoređivanjem upisa u katastar, ako on postoji, ili se mora upotrebiti i istorija upisa u katastar ili zemljišne knjige.
Često iz ugovora o kupovini stana piše, da ima pravo upotrebe zemljišta u vlasništvu trećeg lica. Uobičajeno su investitori stekli pravo građenja isključivo na parceli koja zauzima površina zgrade, a okolina je po pravilu privatno vlasništvo trećeg lica.
A sada onaj deo gde se vlasnici posebnih delova sumnju oko pružanja ličnih podataka, među kojima su i ugovori i drugi lični podaci, a za koju ponekad vlasnici imaju opravdanu sumnju.
U Republici Srbiji je donet Zakon o zaštiti podataka ličnosti, šta to znači?
To znači, da taj koji preuzima lične podatke vlasnika ne sme da barata izvan dozvole koju daje vlasnik tih podataka.
Konkretno upravnik stambene zajednice ne sme da pruža nikakve podatke, trećim licima, osim državnim službenim licima, u zabrani je pružanje ličnih podataka čak i javnim poduzećima, iako se i oni uveliko hvale, da su kod njih podaci tajni i zaštićeni, što nije istina.
Svaki vlasnik posebnog dela daje saglasnost, da može upravnik, da poseduje lične podatke i za to ispunjava sledeću izjavu:
PRISTANAK ZA OBRADU PODATAKA O LIČNOSTI
Obrazac je biti dostupan na sajtu: upravnikzemun.com/obrasci/
Pristanak ispunjava vlasnik podataka i uruči je upravniku. Sa tim dokumentom upravnik pred organima vlasti dokazuje u kom opsegu sme da raspolaže sa ličnim podacima vlasnika.
Često se dešava, da vlasnici odbijaju da daju lične podatke upravniku, i da odbijaju da potpišu izjavu o pristanku za obradu podataka o ličnosti. U tom slučaju je upravnik u obavezi, da vlasnika prijavi komunalnoj inspekciji zbog ometanja rada upravljanja i nanošenja štete po članu 69. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Upravnik je u obavezi, da te podatke čuva zaključane i zaštićene pred drugim i trećim licima. Te podatke ne sme prodavati a još manje poklanjati trećim licima na upotrebu. Svaka takva zloupotreba je po Zakonu o kaznenom delu krivično delo, koje se kažnjava novčanom i zatvorskom kaznom.
Pored tih podataka mora vlasnik pružati i podatke o članovima porodice i stanara koji žive u tom stanu.
Za stanare mora vlasnik pružati podatke o broju članova koji žive u stanu stalno ili privremeno, Ime i prezime tih članova, broj klima urređaja u stanu, vrsta ogreva i gde se drži čvrsti ogrev i količina, broj punih i praznih boca tečnog gasa od 0,5-12 kg tečnog gasa, obavezno broj telefona vlasnika, punoletnih stanara, koji bi mogli da kontaktiraju upravnika, adresa stalnog boravka vlasnika i e-mail (elektronsku) adresu vlasnika.
UPRAVNIK ZEMUN 